国家税务总局2006年3月21日发布文件，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将

由目前的15%提高到不得低于20%，新规定将追溯至今年1月1日起执行。

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(31号文)与2003年发布的83号文相比，最明显的变化有三点：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，并将比例由过

去的15%提高至20%；二是以销售房地产开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠；三是加强了对房地产企业所得税计征管理。这三点变化意味着今后房企不仅要多交税，而且不容易再享受到税

收优惠政策，税制也进一步完善使房企偷漏企业所得税的难度加大。

新规定不会影响房地产预售制度

有媒体报道新的征税标准会使预售制度是否取消的问题再次成为关注的焦点。认为预售征税的提高，会让房地产预售制度取消与否再次提上日程。虽然建设部明确表态近期不取消商品房预售制度，但是

目前预售征税提升会否从另外一个方面显示出政府对预售制度的制约。对预售制度金融业和房地产业的态度和意见截然不同，央行建议取消房地产预售制度。他们认为，当前的期房预售制度存在法律关

系复杂、增加法律风险、购房人缺乏担保的法律保障、剥夺了购房人对实物的知悉权、从预售到现房交付期限过长、期房交易类似期货交易、容易造成房地产价格泡沫、“假按揭”套取、诈骗银行信贷

资金、风险主要由银行信贷资金和购房人承担等七大问题，需要取消。而房地产业则认为，房地产业相对于其他传统产业还是一个新兴产业，在发展过程中必然存在很多问题，但不能因此就废除这个制

度。现在中国的开发商95%以上还处在一个为生存而努力的阶段，这个时候如果取消了预售房制度，会有至少70%以上开发商难以生存，而且也会影响房价上涨。我认为目前这种担心和忧虑完全没有必要

的，因为国家税务总局预征房地产企业所得税本身就是建立在房地产预售制度之上的。如果取消商品房预售制度税务部门也就没有理由向房地产企业预征所得税，“皮之不存，毛之焉附”就是这个道理

。

新规定也不会影响房价

据媒体报道对新规定的公布业内反响不一，多数开发商反映新税收会增加开发成本，在市场供应短缺的情况下，开发商可能会将提高的成本转嫁到房价上；也有业内人士表示有不同的观点，认为提高税

率不会造成成本增加。房地产开发商的利润是由市场来决定的，有些开发商动不动就说会转嫁给消费者，这种现象是非正常的。目前开发商的利润空间还很大，而且这个利润过大，提高税收只是在合理

的范围内平衡其利润，使其达到一个更加合理的水平。

我认为上述意见和观点对税局的新规定存有一些误解。因为这次调整提高的并不是企业所得税的税率，只是提高了预计计税法利率的比例。据了解，之前房地产企业所得税是按预售收入平均15%利润率来

预征33%的企业所得税，相当于预征预售收入的4.95%；而按新规定房地产企业所得税是按预售收入平均20%利润率来预征33%的企业所得税，相当于预征预售收入的6.6%；前后对比相差1.65%，但这部分只

是预征，并不是实收，还要根据企业实际利润水平而多退少补。因此，对成本的影响是微乎其微的，几乎可以忽略不计。当然要增加预缴税金数额，对发展商资金而言会有雪上加霜的压力。

新规定将会对偷漏税大户造成致命打击

国家税务总局的有关负责人表示，由于现行企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的

问题，难以保证税基的完整，因此要对征税手段加以改进，对房地产企业征税过程中可能出现的漏洞进行弥补。通过加大税收力度，整顿房地产市场秩序，消除税收漏洞。我认为，新规定的作用和意义

主要在于提高预征标准和消除税收漏洞。提高房地产企业所得税预征标准，主要体现在将计税毛利率由15%提升至20%，这表明税务部门认为大城市房地产的平均毛利率已经上升到20%，因此政府要加强税

收监管和征收力度。而消除税收漏洞则体现在新规定对房地产企业成本核算和税收计征得详细规范和限定上。估计新政出台，对长期偷漏企业所得税的大户会造成致命打击，过去行之有效的避税方法现

在可能不灵了，但对于有良好纳税习惯和纳税记录的企业则不会有太大影响。