租赁市场再迎重磅政策。在行业人士看来，这楼市调控以来，真正意义上的大招。 为何说是13+1？

8月28日，为了构建购租并举的住房体系，国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布将13个城市纳入试点。批13个城市分别是，北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

没有深圳？NO，就在28日晚间，深圳的细化政策也出台了！

就在今晚，深圳也发布了住房租赁试点工作方案（征求意见稿），制定了具体的重点任务和政策措施，券商中国记者注意到，此次深圳版的“金融优惠政策”中提到，鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资，意味着未来A股或将迎来住房租赁个股。
至此，住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取的首批开展住房租赁试点的12个城市中有11个出台了相关方案，仅肇庆市暂未出台相关试点意见。

《试点方案》三大亮点亮点一：集体建设用地可建租赁住房

此次《试点方案》明确表示，利用集体建设用地建设租赁住房。

集体建设用地，又叫乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。

《试点方案》规定，完善集体租赁住房建设和运营机制。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目与征地成本关系。

亮点二：配套公共设施无后顾之忧

此次《试点方案》明确规定了租住人员可以享受“基本公共服务”等。

《试点方案》表示，试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。

此外，探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

亮点三：明确了具体的时间表

此次《试点方案》明确规定了具体推进试点实施时间表：

1.编制实施方案。2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复；

2.试点实施、跟踪及总结。2019年11月，省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门组织开展试点中期评估，形成评估报告。

2020年底前，省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门总结试点工作。

影响城市租赁市场

“利用集体建设用地建设租赁住房”，是中国土地制度的重大变革。

此次13个城市中没有深圳，就深圳而言，因为深圳市没有传统意义上的小产权房，在2004年深圳市土地全部国有化以后，没有经过规划审批建造的农民房，在深圳统称为违法建筑。统建楼是经过规划审批的房产，是合法建筑，在原集体组织之间是可以自由买卖的。没有经过违法建筑申报处理的农民房，这次消防验收合格后，可能补个规划手续就允许走向租赁市场，而在此前，没有经过规划许可的农民房，签订的租赁合同是无效的，租客没有办法维护自己的合法权益。
周争锋认为，各地本项政策落实到最后，最有可能的村集体出地，开发商出钱建造长租公寓开发运营，每年给村委会租金。

从长远看，目前租赁市场的最核心问题的，租购比悬殊，开发商开发商品房住宅用地用于出租的过低，大部分年只有1-2%，这种情况下集体用地因为土地价格相对较低，对于集体产权拥有者来说，也可以获得稳定回报。集体用地的出租房，在租金市场化的情况下，可以达到年 5%以上。

用集体土地供应出租房，是多赢的政策，预计这一政策落地后，将对着13个城市的租赁市场将有非常大的影响。

目前政策内容主要两部分，一类是直接影响房源供应，供应70年产权的出租房用地，包括北京、上海等城市做的比较积极，另外一类是针对租购同权的政策，增加租房者获得的权益。这种到目前为止已经有超过8个省份20个以上城市发布了政策内容，政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。

该试点方案将增加近郊区的发展机会，有利于打击部分小产权房等租赁行为。此外，他还认为，该方案为发展租赁市场和解决居住问题提供一个非常好的逻辑论证。

不过，也有业内人士认为，此次方案能否顺利推进，关键点在于如何更好的解决农村集体用地流转的问题，实际上我国的土地制度较为复杂，此次国土部会同住房城乡建设部制定相关方案，应加上农业部联合推进才能更好得到保障。

值得注意的是，作为首批试点城市中北京，已于今年开始推进集体建设用地建设租赁住房。今年5月，海淀区唐家岭集体建设用地建设的租赁住房项目共可提供租赁住房2176套，已竣工的927套房源，已正式面向海淀区保障房家庭开展选房、签约入住。

深圳新政落地，A股或将迎来住房租赁个股

就在今日，深圳公布了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（征求意见稿）及《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿），记者注意到，深圳出台的征求意见相当具体，大致可分为以下几个方面：

一、培育专业化、规模化住房租赁企业
1、依托现有或新成立市属国有企业，于2017年底前筹建3~5家国有住房租赁企业，着力发挥市人才安居集团政策性、专业化、规模化的住房租赁平台作用。“十三五”期间，除人才住房和保障性住房外，国有住房租赁企业还应通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源。

2、各区政府、新区管委会应于2017年底前至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作（有条件的区、新区可以街道为单位开展试点工作），引导原农村集体经济组织继受单位开展规模化租赁业务。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业。

3、鼓励300家房地产开发、经纪、物业管理企业或其他市场主体转型为住房租赁企业或设立子公司拓展住房租赁及其他“管家式”业务。

4、鼓励300家各类产业园区、总部基地、大学城区管理机构及驻地单位，利用其自有或管理的配套职工宿舍、公寓和住房，开展专业化、规模化租赁经营，或者委托给专业租赁企业进行规模化租赁经营，优先面向园区单位或职工出租。

二、加大租赁住房的建设和供应

值得注意的是，深圳版征求意见稿中表示，自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年；推进自持租赁住房和自持商务公寓用地的试点出让工作，除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块用于全部建设自持租赁住房或商务公寓，租赁住房自持年限为70年，商务公寓自持年限为40年。

和其他地区类似，深圳也鼓励规范商业用房按规定改建成租赁住房和现有住房按规定改造后出租。

三、研究提高住房公积金租房提取比例

和目前其他各地的政策明显不同，深圳征求意见中提出，加大住房公积金对个人承租住房的支持力度。在现有50%的基础上，研究提高住房公积金缴存额用于支付房租的提取比例，进一步加大住房公积金对个人承租住房的支持力度。

四、落实财税、金融等各项优惠政策

税收优惠方面，深圳征求意见中表示，对个人出租住房的，增值税减按1.5%的税率缴纳；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，按照5%的征收率缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

在金融优惠政策方面，征求意见稿除了鼓励商业银行和资本市场对住房租赁企业提供信贷支持、股权投资之外，明确表示，鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

深圳的明确具体，要求符合规划和消防，这是正常走向租赁市场的前提，现有的违法建筑可以正常租赁的前提是规划和消防要符合要求。