上周是限购松绑后的首周，据数据显示，商品房成交出现上涨，成交面积环比涨幅近三成，其中，大户型房源的成交速度明显加快，一些大户型甚至豪宅频繁地出现在商品房日成交排行榜上。业内人士表示，此次限购解除对大户型来说是利好，或对大户型过剩的问题有一定的改善。
正所谓“解铃还须系铃人”，这一系列大户型的成交走高，正是在限购松绑的基础上引发的。而限购之所以松绑，一定程度上也归因于无锡楼市库存的高位有关。
面对限购松绑对大户型的利好，众多房企将“大户型的去化”作为近阶段的重点所在。但业内人士也提醒，在限贷暂未放松的当下，处于这种高库存的去化压力，短期内房地产下行趋势暂难改变。
现象：库存再创新高 楼市结构性过剩问题凸显
日前，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布2014年《中国住房发展(中期)报告》。报告指出，2014年上半年，全国楼市进入结构性过剩阶段。值得注意的是，一直被认为只升不降、最安全的一线城市房地产市场，上半年销售面积跌幅却最为明显。
业内专家认为，执行几年的限购、限贷和限价令，使得包括一线、二三线城市均出现了去化不畅，库存高企的状态。为此，许多楼市均将“去库存”当做下半年的重点工作。而前期召开的全国住房城乡建设工作座谈会上，住建部就明确定调下半年房地产政策倾向“千方百计消化库存”。
而据了解，近日接连爆出限购松绑的近30座城市中，普遍存在库存过高的状况。像先于无锡解除限购的苏州，其商品房可售套数达到11.3万套，可售面积为1283.2万平方米，去化周期需要两年左右时间。而后于无锡解限的杭州，其13.23万套库存房源，去化周期超过27.23个月。
无锡房地产协会副会长兼秘书长沈洵就曾对媒体表示，破局高库存已经成为全国性的问题，就无锡来说，无锡商品房库存量已经成为省内最高的城市，在全国来讲也不容乐观，所以无锡商品房去库存压力非常巨大。据无锡克而瑞数据显示，截止到7月份，无锡全市商品房可售面积达到944.58万平米，按照近6个月的平均去化速度，预计去化周期达到了28个月。
不仅如此，在不断深化的调整期中，无锡楼市高库存已经陷入结构性“窘境”，其中以别墅、洋房、大平层等为代表的大户型库存高居不下。按照克而瑞的数据显示，截止到7月份，144-180平米、180-220平米以及220平米以上中三个区间段的库存去化周期，分别达到了48个月、51个月和89个月的超长去化周期，就连144平米以下的库存去化周期也需要一年半以上的时间。
应对：营销频频出击 靠营销难支撑楼市稳行
而近日荣登上周全市商品房成交排行榜首的景瑞望府，作为一个主打联排别墅产品的纯新盘，限购政策解除隔天即宣布开盘入市，截至上周项目已成功完成备案38套，可以说是限购松绑之后出现的“黑马”；绿城·玉兰花园上周也备案40套，并且多为150平米左右改善型房源。都在一定程度上表明改善型房源在限购松绑之后的利好。
但业内人士也提醒，这种成交量情况的改善有着一定的局限性，尤其在限贷不松口的当下，限购政策的解除并非抬高市场的根本动因。不可排除的是，一部分房企对自己的产品进行了整合性的营销策略。
像日前，房企标杆的万科开始了一场“地产金融产品”的尝试。据了解，万科推出一项“万房宝”业务，可以为购房者提供半年期0利率一定额度的周转资金，首付只需半价。据悉，此项业务，具有无抵押、超低利率、期限灵活、额度自由、用途广泛等特点。贷款期限最高可达24个月，月利率低至0.583%，年利率7%。相较于银行以及小贷公司的同类产品还有审批灵活额度高、还款方式多样等优势。
从此前的降价促销到“0首付”出炉，再到“买房送房”，以及一些列“明星效应”与互联网思维的出现，面对传统楼市淡季，越来越多的房企选择通过“营销大招”，来刺激市场、刺激消费者神经。此次万科的“金融产品”的尝试，正是在限贷尚未突破阶段的一次成功尝试，据了解，此次无锡万科旗下的多个项目都与“万房宝”进行联动，在9月份之前，购房者都可以通过此番业务进行置业。
也有资深人士指出，“大量的营销动作”，虽然可以大大拓展客户来源，但对销售的长期促进作用还是比较有限，若要保持长期的活力最重要的还是要提高楼盘的品质和口碑。
破局：库存结构性怪圈 人口与资金是近期关键所在
库存之所以多，在于房地产本身是一个投资性产业，在全国大的形势中，无锡也不能幸免，同时限购政策的出台也抑制了一部分高端改善需求，因此楼市的库存问题便成了一个全国性的问题。
作为解决库存的首要因素，人口红利首当其冲，因此解决库存问题，人口导入就显得较为重要。作为被《第一财经周刊》划分为新一线城市的无锡来说，人口因素相对周边的苏州来说的确不具备什么优势。另外，正处于产业转型的无锡，其产业转型并未完全显现，由此促使人口吸引力无法与苏州的1000多万人口基数匹敌。
此前，来无锡参加某高峰论坛的知名学者马光远就表示，“未来10年，服务业会迎来井喷式的发展。可以说，未来的经济增长点就在服务业，无锡的发展也可以从这个方面进行突破，加快构筑旅游休闲度假城市。”作为高端服务业来说，将会吸引众多高端人才。
然而，近日《第一财经周刊》对“新一线最具人才吸引力城市”的调查中也显示，无锡在包括大连、成都、苏州、南京、杭州、厦门、重庆等在内“新一线城市”中脱颖而出，成为“最具人才吸引力新一线城市”。对此，有网友就表示，从英特宜家、兰桂坊、万达城、苹果直营店等具有国际性的品牌纷纷落户无锡来看，无锡的城市吸引力还是非常强大的。
除了人口的因素，目前困扰人们面前的就是“限贷”的障碍。众多业内人士均表示，限购只是解决买房的资格问题，而限贷则决定他有没有钱去买这个房子，是决定性因素。所以如果限贷政策未打开，即便是限购政策松动，市场也不会掀起大波澜。
作为刚需购房者来说，目前的楼市行情，其着眼点并不是限购不限购的问题，而是有没有钱、合不合适的价格问题，无锡碧桂园营销负责人金旭炫向记者表示，目前的刚需购房者更多看中的是合适的性价比，以及解决首付的问题。这就是目前为什么类似于“0首付”、“房产金融产品”大行其道的重要原因。
是要想想营销了
营销很重要
营销最有效果的就是低价了
上周是限购松绑后的首周，据数据显示，商品房成交出现上涨，成交面积环比涨幅近三成，其中，大户型房源的成交速度明显加快，一些大户型甚至豪宅频繁地出现在商品房日成交排行榜上。业内人士表示，此次限购解除对大户型来说是利好，或对大户型过剩的问题有一定的改善。
正所谓“解铃还须系铃人”，这一系列大户型的成交走高，正是在限购松绑的基础上引发的。而限购之所以松绑，一定程度上也归因于无锡楼市库存的高位有关。
面对限购松绑对大户型的利好，众多房企将“大户型的去化”作为近阶段的重点所在。但业内人士也提醒，在限贷暂未放松的当下，处于这种高库存的去化压力，短期内房地产下行趋势暂难改变。
现象：库存再创新高 楼市结构性过剩问题凸显
日前，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布2014年《中国住房发展(中期)报告》。报告指出，2014年上半年，全国楼市进入结构性过剩阶段。值得注意的是，一直被认为只升不降、最安全的一线城市房地产市场，上半年销售面积跌幅却最为明显。
业内专家认为，执行几年的限购、限贷和限价令，使得包括一线、二三线城市均出现了去化不畅，库存高企的状态。为此，许多楼市均将“去库存”当做下半年的重点工作。而前期召开的全国住房城乡建设工作座谈会上，住建部就明确定调下半年房地产政策倾向“千方百计消化库存”。
而据了解，近日接连爆出限购松绑的近30座城市中，普遍存在库存过高的状况。像先于无锡解除限购的苏州，其商品房可售套数达到11.3万套，可售面积为1283.2万平方米，去化周期需要两年左右时间。而后于无锡解限的杭州，其13.23万套库存房源，去化周期超过27.23个月。
无锡房地产协会副会长兼秘书长沈洵就曾对媒体表示，破局高库存已经成为全国性的问题，就无锡来说，无锡商品房库存量已经成为省内最高的城市，在全国来讲也不容乐观，所以无锡商品房去库存压力非常巨大。据无锡克而瑞数据显示，截止到7月份，无锡全市商品房可售面积达到944.58万平米，按照近6个月的平均去化速度，预计去化周期达到了28个月。
不仅如此，在不断深化的调整期中，无锡楼市高库存已经陷入结构性“窘境”，其中以别墅、洋房、大平层等为代表的大户型库存高居不下。按照克而瑞的数据显示，截止到7月份，144-180平米、180-220平米以及220平米以上中三个区间段的库存去化周期，分别达到了48个月、51个月和89个月的超长去化周期，就连144平米以下的库存去化周期也需要一年半以上的时间。
应对：营销频频出击 靠营销难支撑楼市稳行
而近日荣登上周全市商品房成交排行榜首的景瑞望府，作为一个主打联排别墅产品的纯新盘，限购政策解除隔天即宣布开盘入市，截至上周项目已成功完成备案38套，可以说是限购松绑之后出现的“黑马”；绿城·玉兰花园上周也备案40套，并且多为150平米左右改善型房源。都在一定程度上表明改善型房源在限购松绑之后的利好。
但业内人士也提醒，这种成交量情况的改善有着一定的局限性，尤其在限贷不松口的当下，限购政策的解除并非抬高市场的根本动因。不可排除的是，一部分房企对自己的产品进行了整合性的营销策略。
像日前，房企标杆的万科开始了一场“地产金融产品”的尝试。据了解，万科推出一项“万房宝”业务，可以为购房者提供半年期0利率一定额度的周转资金，首付只需半价。据悉，此项业务，具有无抵押、超低利率、期限灵活、额度自由、用途广泛等特点。贷款期限最高可达24个月，月利率低至0.583%，年利率7%。相较于银行以及小贷公司的同类产品还有审批灵活额度高、还款方式多样等优势。
从此前的降价促销到“0首付”出炉，再到“买房送房”，以及一些列“明星效应”与互联网思维的出现，面对传统楼市淡季，越来越多的房企选择通过“营销大招”，来刺激市场、刺激消费者神经。此次万科的“金融产品”的尝试，正是在限贷尚未突破阶段的一次成功尝试，据了解，此次无锡万科旗下的多个项目都与“万房宝”进行联动，在9月份之前，购房者都可以通过此番业务进行置业。
也有资深人士指出，“大量的营销动作”，虽然可以大大拓展客户来源，但对销售的长期促进作用还是比较有限，若要保持长期的活力最重要的还是要提高楼盘的品质和口碑。
破局：库存结构性怪圈 人口与资金是近期关键所在
库存之所以多，在于房地产本身是一个投资性产业，在全国大的形势中，无锡也不能幸免，同时限购政策的出台也抑制了一部分高端改善需求，因此楼市的库存问题便成了一个全国性的问题。
作为解决库存的首要因素，人口红利首当其冲，因此解决库存问题，人口导入就显得较为重要。作为被《第一财经周刊》划分为新一线城市的无锡来说，人口因素相对周边的苏州来说的确不具备什么优势。另外，正处于产业转型的无锡，其产业转型并未完全显现，由此促使人口吸引力无法与苏州的1000多万人口基数匹敌。
此前，来无锡参加某高峰论坛的知名学者马光远就表示，“未来10年，服务业会迎来井喷式的发展。可以说，未来的经济增长点就在服务业，无锡的发展也可以从这个方面进行突破，加快构筑旅游休闲度假城市。”作为高端服务业来说，将会吸引众多高端人才。
然而，近日《第一财经周刊》对“新一线最具人才吸引力城市”的调查中也显示，无锡在包括大连、成都、苏州、南京、杭州、厦门、重庆等在内“新一线城市”中脱颖而出，成为“最具人才吸引力新一线城市”。对此，有网友就表示，从英特宜家、兰桂坊、万达城、苹果直营店等具有国际性的品牌纷纷落户无锡来看，无锡的城市吸引力还是非常强大的。
除了人口的因素，目前困扰人们面前的就是“限贷”的障碍。众多业内人士均表示，限购只是解决买房的资格问题，而限贷则决定他有没有钱去买这个房子，是决定性因素。所以如果限贷政策未打开，即便是限购政策松动，市场也不会掀起大波澜。
作为刚需购房者来说，目前的楼市行情，其着眼点并不是限购不限购的问题，而是有没有钱、合不合适的价格问题，无锡碧桂园营销负责人金旭炫向记者表示，目前的刚需购房者更多看中的是合适的性价比，以及解决首付的问题。这就是目前为什么类似于“0首付”、“房产金融产品”大行其道的重要原因。